집 값이 떨어진다는데 과연 집을 사야할까?

월가의 살아 있는 전설로 불리는 주식투자의 대가 피터 린치(Peter Lynch)는 1977년부터 1990년까지 13년동안 그의 고객에게 25배의 수익을 안겨준 인물이다. 그에게 1,000만원을 맡긴 사람의 경우 10년 후 2억 7000만원을 벌었다는 얘기다. 연복리로 따져볼 때 무려 29.2%에 해당하는 정말 놀라운 수익률이다. 그런 그가 주식투자를 할 수 있는 자격 조건 1순위로 내세우는 것이 "현재 내 집을 소유하고 있는가?"이다. 내 집을 소유하고 있지 않다면 당장 주식 투자를 중단하라고 한다. 참 흥미로운 이야기다

굳이 피터 린치까지 끌어들이지 않아도 우리나라 사람들은 내 집 마련을 재테크 최고의 목표로 생각한다. 지금까지 우리나라는 경제성장과 더불어 물가가 지속적으로 올랐고 실물자산인 집값도 예외는 아니었기에 대출받아 집을 사는 것이 대중적으로 학습화된 것 같다. 실제 버블세븐지역(강남, 서초, 송파, 양천, 분당, 평촌, 용인)에 있는 아파트는 대출이자와 세금을 모두 공제하고도 물가상승률을 상홰할 만한, 매력적이고 안정적인 수익률을 안겨준 것도 부인할 수 없는 사실이다.

그런데 2007년 이후 서브프라임발 금융위기로 인해 전 세계 집값이 큰 폭으로 동반 하락하자, 우리도 일본처럼 집 값이 하락할 수 있다는 의견이 대두되고 있다. 소득에 비해 너무 비싼 집 값이 버블일지도 모른다는 의구심이 커지기 시작한 것이다. 집값의 버블가능성을 주장하는 사람들은 우리나라 가계의 자산구조가 부동산에 쏠려 있어 환금성이 부족하고, 비싼 집값 때문에 대출을 너무 많이 짊어지고 있는 점을 지적하고 있다. 다른 나라와 비교해보아도 우리나라의 개인자산의 부동산 쏠림현상은 정말 이례적이다. 30년간 지속된 부동산 편애현상이 만들어 낸 결과물이다. 만일 버블이 맞다면 집 한 채에 올인한 가장들은 잘못하면, 평생 번 귀중한 수입의 대부분을 대출 원리금 상환을 위해 관성적으로 저축하다가 노후를 맞이하는 비극을 초래할 지도 모른다.

통계청에서 발표한 미래 인구구조의 변화에 따르면 2011년 이후에는 집을 매수할 수 있는 주축세력인 35~54세 인구가 감소하기 시작한다고 한다. 과거 미국과 일본의 경험치를 놓고 본다면 집을 매수할 수 잇는 주축세력의 감소는 수요와 공급의 이론에 따라 집값의 하락을 가져왔다. 우리도 무심코 흘려보낼 경고는 아닌 것 같다. 만일 우리나라 집값도 급격하게 하락한다면 우리나라 가계에 위기가 닥칠 수 있어 큰 걱정거리가 아닐 수 없기 때문이다.

피터 린치는 투자를 하기 전에 집을 먼저 사라고 했다면서 집값이 떨어진다니 어찌하라는 것일까? 과거의 경험과 최근의 달라진 흐름은 앞으로 집을 보유하는 것(아직 내 집 마련을 못한 사람들이 내 집 갖는 것을 포함)이 과연 타당한 것인지 고개를 갸우뚱하게 만든다. 나는 장래의 일을 예언할 능력이 없다. 복잡다단한 변수가 엮여 산출되는 5~10년 후 집값의 장기적인 향방은 모른다고 말하는 사람이 더 정직하다고 생각한다.

다만, 과거에 비해 집값의 변동 위험이 커졌기에 내 전 재산을 집에만 올인하는 것은 위험하다고 말하고 싶다. 그런데 많은 사람이 집에 올인하지 말라는 말을 듣지만 어떻게 해야 되는지 지침을 받지 못해왔다. 집은 한덩어리이기 때문에 집을 사지 말라는 것으로 받아들이거나, 야예 귀를 닫고 대담한 마음을 질러버린다. 집을 반만 살 수 있으면 좋으련만....

일단 '집을 구입해야 하는가?'라는 질문에 나는 '내 집 한 채'에 대한 피터 린치의 말이 상당한 설득력 있다고 생각한다. 그 이유는 첫째, 내 집은 부동산 또는 투자의 대상이기 전에 나와 내 가족의 보금자리로써 사용가치가 훌륭한 자산이기 때문이다. 내 가족과 내가 쉴 수 있는 귀중한 울타리이기에 1주택자가 되는 것은 아주 현명한 선택이라고 본다. 또한 내 집 마련을 통해서 나의 재산 중 일부를 부동산에 분산투자 할 수 있고, 전세의 서러움을 겪지 않고 우리 가족의 안정을 기할 수 있기 때문이다. 집 한 채는 실물자산으로써 집값이 급등하지 않는 지역이라 하더라도 장기적으로 볼 때 물가상승률만큼은 자산 가치를 보존할 수 있으므로 5대 자산에 넣어도 손색이 없다고 생각한다.

또한 집을 은퇴자산과 별도의 자산으로 분류하였지만, 은퇴시점이 다가오면 집은 훌륭한 은퇴자산으로 활용할 수 있다. 나는 누구나 자신의 소득과 재정상태에 적합한 주택 한 채를 보유하기를 권장한다 과거의 경험으로 보면 집을 마련한 후 장기간 보유해서 안정적인 가정을 이룬 사람은 쉽게 찾아볼 수 있지만, 주식을 장기간 보유해서 돈을 벌었다는 이야기는 주변에서 들은 기억이 별로 없는 것 같다. 내 집 투자가 금융자산에 비해 색다른 안정감을 주는 이유가 바로 여기에 있다.^[각주:1]

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1. 출처 : [마법의 돈관리], 고득성 지음, 국일증권경제연구소 [본문으로]